中原地产揭秘：购房中定金与订金的区别

“定金”和“订金”虽然只有一字之差，但其法律意义与法律后果却大相径庭，甚至有人根本不知道 “定金”和“订金”这两个读音完全一样的词语存在着分别，事实上，人们在现实生活中对于定金、订金、履约保证金、押金等混用、错用的案例比比皆是。

　什么是“定金”

百科给出的解释是“定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。给付定金的一方称为定金给付方(下称给付方)，接受定金的一方称为定金接受方(下称接受方)。”

对于买卖双方来说，定金具有两个作用，它不单可以作为合同成立的证明，还对合同起到担保作用。

如双方合同对违约的处理方法没有明确约定时，若给付方违约时，无权要求接受方返回定金;若接受方违约，应双倍返回给付方所支付的定金数。

　什么是“订金”

“订金”在法律上并没有严格的界定，从文字的理解上来说，“订”的含义是订立、预订之意。一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对接受方的保证。

若接受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还;若给付方违约，接受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。简单来说，如果你签订的是 “定金”，若自己反悔了，之前支付的定金也将随着全部“打水漂”，但如果对方违约了，你将得到双倍的赔偿;如果你签订的是“订金”，若自己反悔了，扣除违 约金外，可以收回一部分或全部收回订金，而如果是对方违约了，同样也得不到双倍的赔偿。

知道了“定金”和“订金”的区别之后，以后在购房预定过程中，支付的到底是“定金”还是“订金”，一定要区分清楚，虽然读音是一样，但实际所起的作用是完全不同的。

但在某些情况下，这种“订金”实际上相当于“定金”。

如，商品房买卖的实际操作过程中，当购房者选中自己满意的楼盘，与开发商达成购买的初步意向后，开发商都会要求购房者签订一份《认购书》。《认购书》一般都对所购商品房的位置、面积、价款做出约定，同时还约定购房人应当交纳订金。如果买卖双方在认购书中约定了：双方未签订正式的商品房买卖合同，如因购房者违约造成，则订金不予退还，如因开发商违约，则应双倍返还订金的条款，那么，此时“订金”实际上即属于“定金”的性质，应当按照“定金罚则”进行处理。比较 高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖 合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立 的，出卖人应当将定金返还买受人。”

当然，并不是所有的“定金”都不能退还。

深圳中原地产提醒您：是否真正属于定金，得看具体情况而不仅仅是文字。得看符不符合法律规定，是否符合定金不能退还的情况。定金在学理上主要分为立 约定金、成约定金、解约定金与违约定金四类。担保法的司法解释对此有详细的条款予以描述，比较高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释》第四条规定“因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方应当返还定金”，应当就是从立约定金的角度来规范的;《商品房 销售管理办法》第二十二条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果购房客户在商品房不符合销售条 件的情况下交纳了“定金”，那么向开发商要求无条件退还也是有法律依据的。

比如，这个案例：小梁和小韦准备2014年年底结婚，想买个婚房。2014年5月1日，小梁、小韦与某公司签订了一份《认购协议书》，并交了2万元 定金。小梁和小韦说，在签订认购协议书之前，售楼人员告知他们房屋可于今年12月31日前交房，可付款后才得知交房时间是2015年12月31日。因交房 时间太迟，不符合他们原定的婚期，随后他们到售楼部要求退还2万元却遭拒绝。(售楼部以他们签订的是“定金”而拒绝返还)

双方遂闹上法院。法庭上，小梁和小韦认为，他们交的2万元为预付款，而某公司则坚持认为是定金。既然是定金，就只能根据谁有错，谁违约来判定这笔钱 的归属。但法院认为，就目前的证据，不能得出认购书订立时，小梁和小韦明知交房时间是2015年12月31日的结论。双方因买卖合同条款未能协商一致，属 于因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形。法院判定，某投资公司应当返还2万元定金给小梁和小韦。

　购房定金合同纠纷如何处理?

　　1、首先要确认协议的效力

如果合同无效，定金应该全部返还。例如：没有经济适用房购买资格的购买未满五的经济适用房协议应属无效协议，因为经济适用房是保障性住房，是解决住房困难问题人的住房问题，是有资格准入性质，特别是未满五年的经济适用房只能卖给有经济适用房购买资格的人;

2、其次要确认协议有无有欺诈、重大误解等情况

如果有，可以在签订协议之日起一年之内请求人民法院撤销，在协议撤销后，定金应该全部返还。例如，如果卖家隐瞒房屋有重大安全隐患的情况，就属于欺诈。

3、再次，协议合法有效的情况

在协议合法有效的情况下，就要确定谁是违约方，谁是守约方，给付定金的一方如果违约无权要回定金，收受定金的一方如果违约，应该双倍返还定金。

　　4、确认买卖合同是否成立

如果只是签订了定金协议(比如定金支付书、房屋认购书等)，在定金协议约定的签订正式房屋买卖合同之前，如果因为买卖双方关于买卖合同的具体条款没有达到一致而导致买卖合同没有成立，各不承担违约责任，定金应该全部返还;

　5、谨慎签订定金协议

在没有和卖家全部协商一致的情况下，不要给付定金，另外定金要直接给付给卖家，减少环节就是减少纠纷;购买期房可以不签订房屋认购书而直接签订商品房预售合同。

6、避免纠纷

为了避免发生纠纷，任何承诺比较好都要落实成书面的东西，个人签字就生效，公司必须盖单位的合同专用章才生效;录音、证人证言都可以作为证据。

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