【高端访谈】叶天放：资本重构地产背后的逻辑

近日，一场即将在11月12日于北京举办的“中国不动产金融年会•2015”默默地火了，尚未开场已经引起地产、金融乃至相关行业朋友圈的高度关注。一场看似寻常的行业论坛何以引发如此的轰动?就此，地产中国网专访了活动发起人、民生银行地产金融事业部总裁叶天放先生。

　大地产与大金融呼唤全新交流平台

据地产中国网了解，这已经是叶天放总裁携民生银行地产事业部打造地产与金融交流平台的第八个年头。早在2008年，作为民生银行事业部制改革后正式运行的四个事业部之一，民生银行地产金融事业部便开始着手打造“地产金融论坛”。

“基于市场营销和经营管理的需要，自2008年开始我们深度参与了地产金融年会，我们的初衷是希望通过深度切入这个行业来落实地产金融事业部的专业化发展，希望跟这个行业本身发生更为紧密的关系。七年来，通过这个平台我们受益良多，很多观点、理念甚至是客户交往都是在这个平台上逐步形成的，而且也由此开始了很多专业化领域的创新探索”，叶天放坦言：“毕竟，行业如果不健康，我们的业务就没法健康，只有找到了行业健康发展的方向，我们所有的战略构想才有真正实现的可能。”

近两年来，随着房地产行业的变化，金融行业的变革发展，在打造地产与金融互动平台的思路上，叶天放和他的团队也有了新的思考。

“地产与金融的关系走到今天，特别是经历过全球金融风暴之后，发生很大变化。房地产行业本身在巨变，地产金融的范畴也在不断扩展。在这个过程中，我们也与全联房地产商会在更高层面上、更广范围内有了深度的合作，所以需要把房地产融资的话题扩展到了不动产金融的大范畴，希望在探讨更前沿、更加国际化的话题中，得到更权威、更专业的答案，这是行业发展的需要，是我们品牌塑造过程中的一个必然结果。”叶天放说。

谈到作为发起人对这个平台的期望，他表示，首先希望它能成为不动产金融研究成果的权威发布平台。他说，这个平台会集聚很多学者专家的权威声音以及高端行业领袖个人独到的观点，探讨的话题都是行业发展以及金融领域的比较新研究方向，同时这个平台还会发布一些典型案例和研究成果;第二，希望它能成为合作伙伴之间交流的平台。本届活动的受邀约者主要是与民生银行发生过业务联系以及未来会发生业务联系的单位、全联房地产商会的会员，这不是纯商业性平台，更像是伙伴式交流的平台，希望参与者能在这个平台联系老伙伴、找到新伙伴，促进事业进步;第三，希望能以此为基础建立更加紧密的圈层。叶总谈到，目前市场的营销已经从过去点对点的营销过渡到平台整合的营销和圈层的营销，我们希望在大会交流的基础之上缔结合作伙伴关系，进而通过我们的“思享汇”平台，形成更加紧密的合作伙伴关系，从而在未来行业的投资并购、企业核心能力整合、业务转型等方面发挥积极、可靠的作用。

　资本重构地产背后的商业逻辑

本届“不动产金融年会”主题确定为“资本重构地产 服务再塑价值”，谈到这个主题的选择及其背后的逻辑，叶天放娓娓道来。

他说，房地产行业有着天然的金融属性，但是到了今天这个时代，金融资本的力量对行业的作用愈发显著。与过去金融业主要由银行信贷资产组成不同，随着大资管时代的到来，众多金融资本和社会财富直接或通过私募股权基金、资产管理计划等途径进入到不动产领域，构成强大的混合力量，表现为结构多样化、参与者众多。其资本的属性越来越深刻地影响着行业变革。

“以前银行参与行业融资的主要途径是债，2010年左右开始，私募股权基金开始发轫，2012年开始，银行、券商、基金、保险的资管全面放开以后，管理角色对地产的影响越来越大。今年以来，金融资本在房地产的投资、并购、重组、增发、兼并，动作很猛幅度很大，再加上债市的潮涌，金融的内涵已经超越了20万亿的信贷。资本力量的强势进入，正改变着整个行业的格局，让实力房企如虎添翼，让产业链上的各种核心能力得到强化，所以说当今金融资本在重构着地产。”叶天放说。

就“服务再塑价值”而言，叶天放表示，这么多年中国房地产业的发展实际上是一个刚需满足和空白填补的过程，所以整个行业发展比较简单甚至粗放，原来的地产商其实就是土地、资金等要素资源的整合商，加上近十年来相对宽松的货币政策，资产价格被推高，也造成了资金对于房地产行业的追逐，让地产商很容易拿到钱和地，进而成全其开发到销售的简单的商业模式。但现在市场状况发生了变化，我国人均居住面积有了非常大的改善，刚性需求很大程度上得到了满足，国家土地的供应也跟产业重构、城市功能提升、改善人民生活水平、绿色环保等国家治理目标相结合，开发商以大规模住宅开发为主的黄金时代逐渐逝去，金融资本开始追逐更深刻的东西，这些东西开始去影响房地产业。

“地产商不再那么容易地拿到土地和资金，他们回过头来再度审视自己的核心竞争力，开始意识到要回归到产业链、价值链上重新找到定位，要么向轻资产运营转型，要么专注于为社区居民提供增值服务，创造新的商业模式。而在金融资本看来，服务才是房地产企业真正变得有价值的核心关键所在。所以，大会的主题之一确定为‘服务再塑价值’，”叶天放说。

　不动产金融时代刚刚开始

正如叶天放所言，资本重构地产行业的格局刚刚开始。作为地产金融化进程的参与者，叶坦言在这个过程中自己的体会和感受非常深刻。

“首先当然是经济增长对于行业的影响“叶天放说。

“经济形势如果很糟糕，那么地产行业也就会没落，金融行业自不待言。当然，行业本身一定要健康，这样金融才会追逐，行业要是没落，金融便会退出。房地产行业仍然是经济发展中很重要的板块，如果经济处于增长的过程中，这个行业就不会衰败，不会没落，对金融来讲，真正的不动产金融时代就到来了。因为它的市场足够大、产业链足够长，可发展的金融产品的空间也极大。”

“原来银行是被房地产商追逐的目标，但是现在金融市场越来越开放，金融产品越来越丰富，信贷在房地产资金来源里的占比不断下降，资本市场和债券市场越来越活跃。今年以来重组并购案例就有176起，涉及金额达1600亿元，比较低的利率发到3.5%，接近国债利率水平。金融市场的开放为地产行业和企业带来的变化巨大，影响深远。”

而对于金融与地产之间日渐紧密的联系，叶天放称，地产金融化是已知的必然，从金融的角度来看，不动产作为金融的优质基础资产，它可创造的金融产品以及衍生金融的丰富度是极大的。所以在金融资产结构里面，地产板块的份量是很重的。

“虽然现在看起来地产的信贷市场在萎缩，但是资产管理的空间在扩大，在这个大资管时代，在利率市场化的进程中，我们作为金融机构，发现不动产金融创新的东西越来越多，想象空间巨大。所以说不动产金融的时代才刚刚开始。”叶天放说。

与此同时，他强调，自己的另一个感受就是对于风险控制的必要和紧迫。

“这么多年的高速发展也积累了很多风险，这些风险既有行业本身的风险、企业的风险，也有金融结构化累积的一些风险。现在的市场需要真正地沉下心来好好考虑风险。比如整个行业的杠杆率那么高，如何帮助企业去降低杠杆率、改善资产负债表，让资本市场对企业的帮助更大，这些也是我们未来金融创新的一个点。通过金融创新把房地产行业本身累积的风险对冲掉，在风险领域的认识和作为，未来都要下更大的功夫。”叶天放表示。